Profit et rente immobilière : quelles différences ?

« L’Allemagne victorieuse de la Seconde Guerre mondiale ? » (document n° 46)
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Intitulée « Les prix immobiliers tiennent bon : atout ou handicap pour la France ? », la vidéo qu’Alexandre Mirlicourtois a publiée sur Xerfi Canal le 23 octobre 2012 va nous permettre de faire un tout petit bout de chemin avec Karl Marx

En effet, elle ouvre la redoutable question de la « rente immobilière » dont on sait qu’elle se présente comme une sorte de dérivation de cette bonne vieille « rente foncière » qui a eu une rôle historique si important tout au long du temps où la production agricole était l’activité économique principale de la plupart des sociétés humaines… avec, en particulier, cette structuration politique particulière que constituait la féodalité.

Une fois atteint le stade de la production capitaliste à travers le développement des manufactures et du commerce international, le profit capitaliste a pris le pas sur la rente foncière elle-même en s’appuyant sur la commercialisation en grand des produits de la terre, et en faisant revenir – sous la forme monnaie – l’équivalent de valeur de cette rente vers les propriétaires des terres à blé ou des surfaces naturelles productrices de toutes sortes de denrées.

Sur ces mêmes sols, il y avait également des bâtiments agricoles, de même que dans les bourgades naissantes des biens immobiliers se multipliaient, faisant naître une rente qui se trouvait, cette fois, détachée de la production naturelle et qui résidait dans le seul fait de pouvoir servir à abriter des humains ainsi que certaines de leurs activités de production… Ainsi au-delà de la rente foncière agricole, nous voici en présence d’une rente immobilière qui consacre l’apparition d’une nouvelle catégorie de propriétaires qui peuvent ne plus avoir aucun lien avec la paysannerie d’antan…

Pour eux, ainsi que Karl Marx l’écrit dans le Livre deuxième du Capital :
« Le profit tiré de la construction elle-même est fort peu de chose ; ce qui rapporte, c’est l’augmentation de la rente foncière, le choix et l’exploitation habiles du terrain à bâtir. C’est à l’aide de la spéculation qui anticipe sur les demandes de logements que furent construits presque en entier Belgravia et Tybarnia, ainsi que les dizaines de milliers de villas de la banlieue de Londres. » (Karl Marx, Le Capital, Livre Deuxième – Tome 1, Éditions sociales, 1969, page 216)

Le profit est ce que le capitaliste retire de la mise en oeuvre d’un capital. La rente, dans le contexte qui est le nôtre pour l’instant, est ce qui revient au propriétaire d’un bien foncier ou immobilier… Pour comprendre le premier, il faut garder à l’esprit qu’il ne peut y avoir de mise en oeuvre d’un capital – en tant que capital – qu’à travers la mise en oeuvre d’une force de travail qui devra abandonner l’ensemble de ce qu’elle aura produit contre une rémunération que ne devra que lui permettre de se reconstituer pour recommencer son office, dans les mêmes conditions, le jour suivant. Quant à la rente foncière ou immobilière, son montant est alimenté, auprès du propriétaire, par l’occupant ou l’utilisateur qui en paient ou les fermages ou les loyers…

Ainsi la production de biens manufacturés donne-t-elle lieu à la mise en oeuvre de ce que l’on appelle l’« esprit d’entreprise ». Il s’agit de se rendre maître d’un collectif de travail et de savoir lui dicter ce qu’il va devoir faire… L’entrée sur le marché foncier et immobilier est, pour sa part, bien plus tournée vers la spéculation de plus ou moins long terme. C’est donc tout autre chose…

Voici ce que Karl Marx a pu en dire :
« Dans l’ère du capitalisme développé, où, d’une part, des capitaux énormes se trouvent concentrés entre les mains de quelques personnes, où, d’autre part, le capitaliste associé (les sociétés par actions) se juxtapose aux capitalistes particuliers, en même temps que le système de crédit se développe, ce n’est plus qu’à titre d’exception qu’un entrepreneur capitaliste construit sur commande des maisons pour des particuliers. Il fait métier de bâtir, pour les vendre, des rangées de maisons et des quartiers entiers, tout comme d’autres capitalistes font métier de soumissionner pour l’établissement des chemins de fer. » (pages 215-216) 

Il y a donc un marché de l’immobilier… Et c’est ce sur quoi Alexandre Mirlicourtois veille tout particulièrement, lui qui fait, en 2012, un constat dont on peut se demander si c’est du lard ou du cochon :
« Une correction forte des prix de l’immobilier a eu lieu presque partout… mais pas en France. Par rapport à leur précédent pic, les prix dans l’ancien ont en définitive reculé d’à peine 0,5%. Ajustement minuscule par rapport au décrochage de 20% enregistré au Royaume-Uni et de 24% en Espagne Minuscule aussi par rapport à la chute de 31% subi par les Etats-Unis. »

Mystère… En attendant la suite.

Michel J. Cuny

Numéro 47…
L’immobilier en France serait-il en attente d’un destin du genre « Titanic » ?


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