La rente foncière et immobilière… Comment ça marche ?

« L’Allemagne victorieuse de la Seconde Guerre mondiale ? » (document n° 23)
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Au-delà de toutes les craintes que manifeste Alexandre Mirlicourtois à propos du marché de l’immobilier dans sa vidéo du 7 juin 2012, il y a cependant un point de butée qui pourrait d’abord apparaître comme assez peu significatif… Il concerne l’activité bancaire, c’est-à-dire le partenaire déterminant dans l’engagement de l’avenir pour celles et ceux qui aspirent à devenir propriétaires :
« Seule bonne nouvelle, la sagesse des taux d’intérêt se confirme. Des taux qui sont à moins de 3,7% en avril car après avoir reconstitué leurs marges, les banques ont répercuté dans leur prix la baisse des obligations d’Etat à 10 ans. »

Si les taux d’intérêts sont le gagne-pain des banques, ils sont aussi pour elles, par la répercussion de leur baisse, le moyen d’attirer le chaland sur le marché de l’immobilier… et plus si entente… Car, ainsi que nous le dit Alexandre Mirlicourtois :
« Il faut bien avoir en tête que les prêts à l’habitat sont pour les banques françaises LE produit d’appel par excellence. Le moyen le plus efficace pour capter une nouvelle clientèle. Celui qui permet de domicilier les comptes et de se constituer une clientèle captive. »

« Captive »… C’est qu’avec la baisse des taux, il devrait s’agir d’aller à la pêche à celles et à ceux qui font le rapide calcul de ce que leur coûte une location qui ne laisse rien derrière elle, alors qu’un endettement à long terme – si lourd à porter qu’il fût, surtout quand, attaché à la vie quotidienne d’un couple voire d’une petite famille, il implique que l’on s’y tienne relativement à carreau – pourra trouver sa consécration dans l’appropriation définitive d’une sorte de gros lot à offrir à l’aventure d’un marché immobilier qui ressemblera sans doute toujours à une grosse machine capable d’avaler même les pierres les plus antiques…

En attendant, il n’est encore possible, en 2012, que de constater une sorte d’effondrement des transactions immobilières… Mais s’effrayer outre mesure serait commettre une erreur d’appréciation contre laquelle Alexandre Mirlicourtois nous met aussitôt en garde :
« Cette chute en volume de l’activité va-t-elle entraîner avec elle celle des prix ? Ce n’est pas sûr. Car si les acheteurs se font rares, les vendeurs aussi. »

À la différence des petits acteurs du commerce de détail où un débit certain est une condition de survie, les investisseurs de l’immobilier – que cela représente une activité financière parmi d’autres ou seulement le fruit de toute une vie de travail – se trouvent ne pas être en général des gens pressés… Leur fruit peut rester assez longtemps sur la branche : il ne s’y défraîchira pas aussi vite que la rose de la chanson…

Pour sa part, Alexandre Mirlicourtois pense pouvoir avancer une explication spécifique à la non-baisse des prix :
« Il faut bien avoir en tête que l’immobilier est un marché de l’offre. C’est un marché de pénurie, héritage d’un effort de construction trop faible depuis le début des années 90. C’est un marché où il manque un million de logements. Ce qui conduit mécaniquement à un équilibre un peu particulier : les volumes s’ajustent, les prix beaucoup moins. »

Voilà qui revient à négliger ce fait déterminant que, tout comme le profit industriel ou le bénéfice commercial, la rente foncière et immobilière est au centre des rapports de force entre investisseurs… Il s’en trouve des tout petits et puis de très grands… Ce qui veut dire que les transferts de fonds peuvent être confinés dans des espaces restreints tout autant qu’ils peuvent atteindre des dimensions planétaires…

Prenons un moyen terme… qui nous fera passer de l’Europe à la Palestine aux environs des années 1890… Je me référerai, ici, à l’ouvrage L’État des juifs (1896) de Theodor Herzl, le grand prêtre du sionisme. Il recommande la création d’une société par actions, la Jewish Company, qui devra rassembler la somme de 1 milliard de marks. Que fera-t-elle de ce capital ? Elle va entrer sur le marché immobilier en Europe, et organiser le transfert, en Palestine, des biens immobiliers de la population juive décidée à émigrer sans rien perdre de ses avoirs… tout au contraire…
« La Company deviendra administratrice des biens abandonnés et attendra le moment favorable pour les ventes. Elle percevra des loyers, affermera les terres et, par souci de prudence, nommera des gérants, là où cela sera possible, également sous forme d’affermage. » (page 48)

Nous le voyons : il s’agit de revendre – sans pertes ?… Pas seulement, bien sûr… En attendant, il sera possible de louer, c’est-à-dire de toucher la rente foncière et immobilière appuyée sur les seuls bâtiments ou/et sur l’outil de travail qui s’y trouve parfois attaché.

S’il y avait des bidonvilles, on aurait pu tout aussi bien les prendre en charge – la rente est quelquefois si bien dissimulée…
« La Company sera même en mesure de consentir des pertes apparentes en prenant à son compte les biens non transférables des émigrants les plus pauvres ; car elle pourra ainsi obtenir, sans frais aucun, la mise en culture de certaines parcelles, ce qui augmentera la valeur des autres parcelles. » (page 59)

Ici, nous apercevons un certain « effet global »… Et nous pouvons même faire de la politique et du social…
« Dans sa sphère d’activité, la Jewish Company sera également en mesure d’offrir des avantages directs aux États. Partout, il sera possible d’assurer aux gouvernements la vente des biens abandonnés par les Juifs à des prix avantageux. À leur tour, les gouvernements pourront utiliser le montant de ces expropriations massives à l’amiable, pour introduire des améliorations sociales. » (page 62)

Achevons ce propos en passant à l’organisation préventive du marché de l’immobilier en Palestine (je rappelle que tout ceci est écrit dans les années 1890)…
« En même temps, la Company apparaîtra comme acheteuse de biens, ou plutôt elle procédera à des échanges. Elle donnera une maison pour une maison, un bien pour un bien, tout cela là-bas [c’est Theodor Herzl qui souligne]. C’est là que la Company voit s’ouvrir devant elle une importante source de bénéfices, parfaitement licites. Là-bas [il souligne encore], elle donnera des maisons plus belles, plus modernes, dotées de tout le confort ; elle donnera de meilleures terres : le tout à des prix plus avantageux, puisqu’elle aura pu acheter à bon marché. » (page 49)

Voilà donc comment les prix de l’immobilier entrent dans des spéculations de long terme qui ont bien besoin de voir les aspirants à la propriété de ce qui abritera leur petite famille se soucier de payer régulièrement leurs annuités, tandis que les locataires eux-mêmes, etc… C’est effectivement la bonne santé de la rente foncière et immobilière qui est en question.

Michel J. Cuny

Document n° 24…
De la doctrine nazie de l’ « espace vital » à l’économie de « bazar » d’aujourd’hui


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